再說一次,不要亂買“旅游房”

            2019-10-09 09:21 來源:未知 作者:石家莊生活網
            再說一次,不要亂買“旅游房”

            再說一次,不要亂買“旅游房”

             

             

            文丨子木

             

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            都是坑

            昨天,帶著一大家子人,趕在十一假期的尾巴,回老家去遠郊的山上看了看風景。景區是前幾年開發出來的,整體觀賞體驗不錯,但唯一的缺點是:實在太擠了。

            家里小朋友問,為什么大家這么愛旅游啊?一時沒回答上來。

            可能是大家日子好過了,怎么也得出來看看;可能是生活太過忙碌,和家人團聚的機會只能落在十一假期;也可能是出于攀比,現在十一不出“門”,都不好意思說自己過了節。

            不過老百姓的旅游熱情的確刺激了內需消費。

            數據顯示,2019年小長假七天全國共接待國內游客7.82億人次,同比增長7.81%;實現國內旅游收入6497.1億元,同比增長8.47%。

            什么概念呢?意味著7天長假,中國一多半的人口都行走在路上。而這7天創造的財富,可以趕得上諸如二線城市沈陽、石家莊一年的GDP。

            當然這不是今天的重點。重點是衍生出了另一種消費:旅游購房

            例如這次,景區的旁邊就有開發商新建的樓盤,大字報貼著:“十一暢銷,山景絕版,一房一山一人生”。

            出于職業病,帶著全家人溜進了售樓處。好家伙,人頭攢動,不比景區外面的少,重要是這里的房子并不便宜,1萬多的單價,還略高于市區。

            大致轉了一圈,銷售小姑娘們真是卯足了勁兒吆喝,給游客們講得頭頭是道,老大爺大娘們樂開了花。例如:

            用健康做營銷點的:“在這買房,就是花錢買健康,總比拿著錢上手術臺強。”

            還有挑唆子女關系的,比如“講真的,年輕人為什么就沒有為老家人多考慮一下呢?他們這一輩子的自由都被剝奪了,年輕的時候聽父母的,老的時候還得聽子女的。雖然每個人都為他們好,但有時候也得聽聽他們自己的意見啊”。

            遇到父母要買,孩子要勸,雙方僵持起來的,這時候還助陣老人,“勸什么勸啊,人家都是子女主動給父母花錢盡孝心,就你,父母花自己的錢你還攔著,自私,不孝!”

            最厲害的莫過于打投資的牌:這的房子都是稀缺品,城里人都來買,一定升值賺錢,將來還能給孩子們留一套財產,機不可失。

            幾輪下來,老人根本抵擋不住凌厲的攻勢,乖乖從腰包把錢掏出來,同時臉上充滿了賺了百八十萬的幸福感。

            看到這里,無奈中國的韭菜多,真的不心疼自己的血汗錢。殊不知買這里的樓盤基本是被套的命運,買了就是給當地景區建設做了貢獻。

            為什么這么肯定?其實很簡單,下面我來為大家做剖析。

             

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            旅游的房子

            首先,什么叫做旅游地產?

            旅游地產滿足的需求是度假和養老,其根本是“宜居”。

            景色要好,要么依山傍水,要么海闊天空;氣候要穩定,終年適溫,室外最好是空調26攝氏度;空氣要干凈,氧氣清新充足,吸一口精神興奮那種;配套要齊全,起碼能滿足日常生活購物、出行、醫療等。

            如果把這些因素都羅列出來,你就知道中國境內大部分都是偽旅游地產。

            像我逛的這個山景旅游房。如果夏天旅游旺季去,巍峨大山,小溪潺潺,碧湖綠葉,坐在山間小亭,酌一壺清茶,與三五好友下棋侃人生,愜意的很。而且景區挨著的商業步行街熙熙攘攘,超市美食齊全,也是極為方便。

            但一到冬天,這里儼然是另一副景象。天氣寒冷,大部分小區都接不上暖氣,街上也沒有游客,很多房子入住率不到1%,此地淪為空城。當然這樣的入住率根本養不活步行街的超市和飯店,大都關了門,做個飯連菜都買不上。

            再說交通。附近打不到車,基礎交通方式是附近村民的三輪小電動,5塊錢起步。路況一般,老人開車怎么能放心?

            小區和附近縣城的連接只有班車。但班車也僅僅是高峰季節才能保證每天一趟。假設秋天過后候鳥都飛走了,小區很有可能為了縮減運營成本減少班車運營次數。高峰時間,每一個老年人還要拖著一輛買菜小車,擠在班車上。去的時候還可以擠擠,買完東西回來就難說了,這些都是沒有保障的。

            很難想象,如果老人身體出現了大的問題,無法及時得到最好的醫療救治會是怎樣的后果。而且本地人說,當地的120響應時間要1個小時以上,如果夜里老人出現類似心血管疾病,打車打不到,靠120送到最近的縣城醫院。當地醫療水平有限,還不能接受病人,再輾轉到更遠的城市,一來二去,基本上已經無望了。

            除了北方的山景房,還有南方所謂的海景房。

            除了需要考慮到交通、醫療、購物這些基礎性配套,還要考慮到一點就是房子的壽命。

            海邊建造的房子雖然能讓你看到廣闊無邊的大海,聽著浪花敲擊礁石,但終年受海風、潮濕、暴曬的氣候影響,本身壽命就比北方短。屋里所有電器的內部電路會迅速老化,受潮濕影響出現故障的頻率比北方要高很多。維護成本會很高。

            而且,屋里特別容易發霉,本地人常年居住、常年清理打掃無所謂,如果一年才來幾個月的話,上年的被子、枕頭等等全部發霉。更別提電器幾個月不開機、墻面長達半年以上不通風的后果。

            所以中國大部分旅游地產是不適合長期養老的。大家一定要明白這一點。

             

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            最真誠的建議

            對于投資來說,絕大數旅游地產更是不符合實際的。

            景區是沒有產業的,更別說年輕人。所以決定了這里的房子不可能有租金收益。而山下的土地可以大批量建房,也導致這里的房源并非是稀缺品。供應足夠,何來潛力一說?

            那天我趁家人在步行街吃飯,專門坐電動三輪車跑到旁邊的幾個小區。發現賣二手房的不少,大都在窗戶上貼的售賣信息。給業主打電話一問,房價還比新房便宜50%,沒人買,最重要的是已經掛牌了半年之久。新房房價遠大于二手房,這就是供過于求的典型現象。

            所以到頭來可以總結:這里的房子90%是外地人買走的,而且都是旅游時一時興起,被售樓處套路了。然后發現,住也沒法住,白菜價也賣不了,只能放在這干耗著。然后眼巴巴繼續看著新來的游客闖進售樓處接手新房,一輪接一輪,不斷循環下去。

            據權威機構數據測算,中國旅游地產的空置率達到80%。

            要記得,目前買到一套稱心如意的,可投資的旅游地產真的是小概率事件。千萬不要因為一時興起,被售樓處銷售花言巧語一番,就一拍腦袋決定買房了。如果家中父母身體健康,完全可以每年全國各地輪著在度假式公寓里居住、旅游。

            但有人也說了,我一定要給父母買一套養老房。

            例如前段時間,一位讀者留言:父母辛苦大半輩子了,身體不好,北方嚴寒家里暖氣又太熱,一冷一熱很容易引發冠心病,所以他的夢想就是給父母在南方找一個景色宜人的地方,買套房。當然資金倉促,更想著幾年以后升值,賣個好價錢,相當于給自己的改善房助力一把。

            投資旅游地產的難度要比正常難的多,當然事無絕對,根據以往經驗,下面是我的幾點建議。

            1、不要買三流景區的房子。客流量本來就小,而且游客大都是景區附近的居民。房子租不出去,更賣不出去。空置率太高,普遍拖欠物業費,如果時間太長,物業公司破產,那么這個小區就等同于荒廢了。

            2、不要買交通差勁的房子。商業不好可以招,醫療差勁可以引,但一切的前提是交通暢通。有時候,時間和效率的絕對價值高于一切,體驗過的人i自然明白。

            3、不要買野盤。旅游地產的維護費用和配套是需要有人去保障的,地方無法保障,那就只能指望開發商的品牌信譽。有的開發商資金能力強,可以引進自帶商業和醫療配套,有的甚至可以把優質小學的資源引進來,完全滿足自住需求。當然這種規模性的旅游小鎮不多,價格也不便宜。但起碼是保值的。

            4、不要買小產權旅游地產。可以說,小產權旅游地產99%都是深坑,另外1%還在建坑的路上。尤其是景區小產權基本沒有法律保障,五證不全也沒人管。但是當政策下來后,一夜之間說拆就拆。我有一個朋友去年買了海南陵水國茂清水灣,結果人都住進去了,被判定為違法建筑。已經交了房,卻被要求三日內清理全部物品,自行撤離。和他一起的,有1000多戶。

            上面是我對旅游地產所有的見解,如果你感覺太復雜,那么我給你最后一條建議。如果有實力,還是買經濟較強的核心旅游城市,或者周邊景區的房子,具體看2019年年度旅游城市榜單。


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