二線城市:新房大規模促銷將至

            2019-09-23 11:25 來源:未知 作者:石家莊生活網
            二線城市:新房大規模促銷將至

            一直以來,對于關注重點城市房地產風向的朋友來說,我都推薦他們關注二手房的指標,主要兩個,成交量和成交價格。

            先來挑幾個城市看一下:

            一、成都

            今年3月份以來,新增掛牌房源量激增,差不多每月達到了2.5萬套,而成都的二手房整體價格不容樂觀。中國房價行情網的數據顯示,成都市區二手房成交均價為16523元/平米,同比下跌4.58%,目前成都市區二手房套均總價在192萬元左右。

            按說,今年成都二手房市場表現不錯,特別是上半年,連續好幾個月成交量都是超過1萬套的,到8月底就已經突破7.6萬套,已經迫近去年全年8.4萬套的成交量。但無奈二手房掛牌量實在太大了,市場消化不了。

            成都此前有過一輪二手房限售,現在第一批受限房源陸續解禁,這些人著急掛牌出售,打破了二手房的平衡,僅鏈家在售房源就超過10萬套,是去年同期的3倍多。成都新房市場供應本就是充足的,隨著時間的推移,解禁的二手房會越來越多,對后市影響并不好。

            目前成都二手房買房逐漸陷入觀望,從7月份開始,成交量開始下行,眼下基本只有七八千套的水平。

            諸葛找房的數據顯示,目前成都各大商圈大盤的價格還算穩定,但降價的房源數量已經是漲價房源數量的3-5倍。

            由于情緒被帶動,越來越多的二手房主傾向于掛牌,而不是觀望,哪怕只是投石問路,預估一下自己房子的價格走勢。這些都給本就開始下行的成都二手房市場帶來壓力。

             

            二、鄭州

            鄭州的二手房市場也不好,中國房價行情網的數據顯示,8月份二手房成交均價為15118元/平米,同比下跌近6%。這個跌幅在二手房城市算是比較大的了。

            諸葛找房的數據也顯示,2019年初鄭州二手房均價15752元/平米,到目前已經在15000元/平米左右徘徊。通過監測掛牌房源價格變動情況發現,目前降價的房源與漲價的房源對比約達到了5:1,說明市場預期也在走弱。

            從掛牌量來看,鄭州也差不多有13萬多套二手房在售,月度成交量平均在6000-7000套之間,并不缺房子。

            鄭州目前還是個新房市場,但鄭州新房市場就不大樂觀,商辦類產品庫存嚴重,開發商現在也在降價走量。目前鄭州土地市場比較低迷,大部分都是底價成交,流拍的地庫也在增多。開發商也經常搞特價房刺激市場,除了這個,還有棚改帶來的沖擊,市場需求被大量消化。

            目前鄭州所有的行政區二手房都在緩慢下跌,未來幾個月也看不到起色,很大程度上決定于新房,原因一會我再詳述。

            三、西安

            國家統計局數據顯示,8月份西安二手房是橫盤,0%,但近5個月漲幅一直在走低,4-8月份二手房漲幅分別是0.9%,0.6%,0.6%,0.1%,0%。

            而實際市場表現是,西安的二手房掛牌價在下跌,掛牌量卻在上漲。去年8月份,西安二手房掛牌量約為5萬套,掛牌均價在16000元/平米左右,到了今年8月份,掛牌量成功突破9萬套大關,掛牌均價跌至15500元/平米左右。

            西安二手房市場下行,跟620調控有直接關系,目前西安樓市有一個令房東們不太高興的趨勢,那就是二手房價格逐漸與新房價格看齊,甚至低于新房。其實這才是正常現象,對于西安這種新房為主的城市,二手房價格高于新房,本就不正常,現在算是一種回歸吧。價格差的縮小,對于炒房客來說不是個好消息。

            對于二線城市來說,除了上面我們說的這些,所有中部省會城市,目前二手房市場表現都相對較為疲軟,上周環比,成交價格都在跌,中期雖然相對平穩,但下跌的壓力仍然存在。

            對于這些二線主力城市來說,接下來二手房總體仍會維持跌勢,量先跌,價隨后。這種壓力主要來自于新房。前面說了,目前二線城市大都以新房為主導,但8月份已經打響了價格戰,9月份也基本保持,真正的高潮在10-11月份,對新房來說,開發商們必然要沖量,上半年不少開發商都未能達到半年銷售預期,要完成全年的各項指標10-11月份非常關鍵,10月份有大慶,相對來說,11月份可能更關鍵,12月份基本就涼涼了,最后一個月一般都留給財務。

            當前銀根對樓市沖擊力非常大,前端的土地市場到處都是底價成交,沒人報價的地塊也一大堆,有的地塊只有一家開發商報價,但最終也流標。不敢花錢的背后是缺錢。信貸收緊,會在三四季度的數據反映出來,市場層面已經感受很強烈了。開發商要維持現金流,保住排名,要沖量實現銷售目標,除了降價別無選擇。

            這些都對二手房形成壓力,另一個值得關注的是,隨著新房沖量,銀行房貸額度在收緊的情況下也會逐漸向新房傾斜,留給二手房的信貸資源相應會縮水,這也會影響到二手房價格走勢。


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