二線城市房價上漲的“底氣”在哪里?

            2019-08-18 10:38 來源:未知 作者:石家莊生活網
            二線城市房價上漲的“底氣”在哪里?

              在一線城市人口、資源等要素趨于飽和的情況下,二線城市正成為中國經濟的強大引擎。在人口政策、土地財政等多重因素刺激下,二線城市房地產市場一路高歌猛進,成為本輪房價上漲的重要推動力。
             
              8月15日,國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,7月份,二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%,漲幅比上月分別回落0.7和0.9個百分點。雖然漲幅回落,但漲勢依然明顯。
             
              房價漲幅收窄但漲勢不改
             
              為了統一口徑,我們將依據國家統計局70個大中城市房價指數采用的城市劃分標準,即將省會(首府)城市、計劃單列市在內的31個城市作為二線城市。
             
              從房價漲幅走勢上看,在嚴厲調控之下二線城市相比一線城市抗跌性更強,雖然漲幅在逐月收窄,但漲勢不改,部分二線城市仍然保持10%甚至20%以上的同比漲幅。
             
              2017年初開始,以“房住不炒”為總基調的房地產調控席卷全國,全年超過100個城市密集發布調控政策,其中涵蓋絕大多數二線城市。受調控影響,二線城市房價漲幅一路下跌。根據百城住宅價格指數同比數據,2017年1月二線城市房價漲幅達到18.27%的歷史最高點,到2017年9月這一數值跌破10%,并一路下探。截至2019年7月,這一數值下跌至5.26%。但相比一線城市,二線城市的漲幅依然可觀。
             
              8月15日國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,西安新建商品住宅銷售價格同比漲幅達到25.3%,呼和浩特達到20.3%。貴陽、石家莊、武漢、西寧、昆明、成都、大連、哈爾濱同比漲幅分列3~10位,漲幅均超過10%。從環比數據看,列入統計范圍的31個二線城市除天津下跌、石家莊持平外,其余29個城市新建商品住宅均實現環比上漲,其中西安、廈門、成都、南京、貴陽、武漢、西寧環比漲幅超過1%。
             
              以2015年作為定基統計,新建商品住宅銷售價格漲幅前十分別為西安(63.8%)、合肥(60.5%)、廈門(56.9%)、武漢(53.8%)、南京(52.5%)、石家莊(50.5%)、貴陽(47.9%)、成都(47.4%)、杭州(47.1%)、濟南(46.2%)。在70個大中城市新建商品住房累計漲幅前20名中,列入統計的二線城市占據14席,成為本輪房價上漲的絕對主力。
             
              人口成二線城市最大紅利
             
              從某種程度上說,推動城市發展的是人才,而推動房價上漲的則是人口。
             
              按照各地方統計局的統計數據,2018年人口增長最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。除深圳和廣州外,其余均為二線城市,其中西安2018年年末常住人口1000.37萬,比上年末凈增38.70萬人。將人口變化的統計周期拉長可以發現,合肥常住人口從2008年的501萬增長到2018年的808.7萬,11年間增長了61.42%;鄭州人口2018年突破千萬,11年人口增長36.31%;天津常住人口11年增長32.62%;成都、太原、廈門常住人口增長分別達到28.52%、27.37%和26.07%。
             
              2016年《國務院辦公廳關于印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》(國辦發〔2016〕72號)出臺,根據通知精神,2016~2020年各地將推動1億非戶籍人口在城市落戶,二線城市成為本輪吸引人口的主力。從2016年開始,大部分二線城市出臺了吸引人才和放松落戶條件的政策措施。
             
              以2018年人口增長和房價漲幅雙料冠軍西安為例,2018年1月份,只憑身份證和畢業證即可申請辦理西安戶口;2月份戶籍新政再升級,一人落戶,直系親屬可舉家隨遷。人口增長大戶鄭州2017年出臺史上最強的引才新政,除了重金引才外,對高校畢業生、職業(技工)院校畢業生、留學歸國人員和技能人才實行“零門檻”落戶。
             
              從落戶條件看,天津、成都、杭州、青島、武漢、南京等二線城市的落戶門檻為本科,重慶、長沙、大連、寧波、杭州(緊缺專業大專)、青島(附加1年社保)、武漢(附件1年社保)、南京(附加2年社保)等二線城市門檻降低到大專或高職,而寧波的落戶條件降到了中專(高中)(附2年社保)。
             
              各城市引才或落戶政策五花八門,在此不一一贅述。不過可以肯定的是,二線城市的大規模引進人才(人口),成為推動本輪房價上漲的重要因素。
             
              土地財政難解
             
              地價作為房地產最重要的成本構成要素,被普遍認為是房價上漲的罪魁禍首。
             
              中房智庫根據WIND數據對2017年以來二線城市住宅用地成交情況進行梳理發現,2017年1月二線城市住宅用地成交樓面價僅為3985元/平方米,到2019年7月31日達到6975元/平方米,兩年半時間樓面地價上漲了75%。值得深思的是這一地價漲幅是在嚴厲的房地產調控政策之下。基于此,2018年底住建部將“穩地價、穩房價、穩預期”作為2019年的調控目標,將“穩地價”放在首要位置。
             
              根據中指研究院對全國主要城市土地財政依賴度排名,二線城市土地財政依賴度普遍高于一線城市和三四線城市。排在前10位的分別為杭州、佛山、南京、濟南、武漢、鄭州、廣州、昆明、石家莊和成都,除廣州外均屬二線城市。
             
              為了控制房價,一方面要加大土地供應力度,另一方面又要打破土地財政,似乎是一個悖論。這關鍵取決于土地出讓用途和出讓方式。一味價高者得的拍賣方式勢必造成高溢價,一味以利益最大化為目標勢必忽視保障房用地供應。
             
              今年3月份以來,部分二線城市為首的土地市場持續高熱,成交量、地價頻創新高。住建部對此進行了預警提示。在此情況下,包括杭州、蘇州、合肥等城市紛紛調整土拍規則,如“降低一次性報價最高限價”“配建保障房”等,力圖進一步穩定地價。
             
              雖然人口和土地是二線城市房價上漲的重要推動因素,但總體來看二線城市房價上漲也有其內在合理性。首先,二線城市房價與一線城市尚有明顯差距,除了廈門、南京、杭州等沿海發達城市房價直追一線城市外,大多數二線城市房價并不算高,平均房價不足一線城市的三分之一。近兩年二線城市的房價上漲,很大程度上屬于補漲行情。其次,二線城市經濟高速發展和城市競爭力的大幅提升,為房價上漲注入了充足的底氣。
             
              “一城一策”之下,各城市自身稟賦不同,發展狀況不同,在房價調控上應當最大程度上發揮主體責任,以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標,保持房價合理穩定。

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